你是否遇到过这样的情况：

物业服务质量不高，

业主不愿意交物业费，

物业因没钱服务质量越来越差……

当前，部分物业存在

“收钱积极、办事推诿”

“以管理者自居”等痛点。

“‘物业管理’能不能改为‘物业服务’？

两字之差含义是完全不一样的。”

全国人大代表樊芸认为，

物业应有更多服务意识。

在官方文件表述中，

应将“物业管理”统一为“物业服务”。

根据最新消息，

樊芸的这项建议得到

住房城乡建设部的采纳，

将着手把《物业管理条例》

改为《物业服务条例》，

行业分类也由“物业管理”改成“物业服务”，

一并纳入国民经济统计目录。

此前樊芸建议，把“物业管理”改成“物业服务”。两字之差，含义完全不同，这样的更改，能让每个产权所有人真正感受到业主的主人翁地位。樊芸此前举例，曾有业主因为没有车位，开不进小区。现实中，这样的情况有各种原因，但回家停车不过是普通人的朴素愿望。

樊芸的建议得到

很多网民的支持：

据新民晚报报道，樊芸表示“我的建议被采纳了，没想到这么快！”她说，9日中午住房城乡建设部的工作人员打来电话，她没有接到，傍晚对方就直接打到了上海代表团驻地的代表房间，“他们今天（9日）一定要与我联系反馈。”

关注到物业与业主之间的矛盾，

不只樊芸。

全国人大代表、立信会计师事务所

董事长朱建弟也表示，

《物业管理条例》该更新了。

朱建弟指出一个事实，全国法院系统每年受理的物业合同服务纠纷案件数量惊人，大量消耗司法资源。在司法实践中，业主若想起诉物业并获胜，必须自行取证，这也在一定程度上加剧了物业的强势地位。近年来，全国人大常委会在备案审查中也多次纠正地方物业管理法规中不合法或不合理的规定。朱建弟认为，这一现象从侧面反映出，国家层面亟须一部更完善、更权威的上位法，为物业管理提供统一、明确的规范，从而有效化解当前物业与业主之间的矛盾，减少司法资源浪费。

朱建弟还指出，目前的《物业管理条例》部分内容，与2021年新修订的《中华人民共和国民法典》存在冲突，建议尽快修订完善《条例》。

他建议：

一是对物业公司的盈利应有封顶。

建议将物业公司利润与物业服务评级挂钩，设定基准利润率，如5%~8%，并根据服务质量调整利润空间。通过明确公共收益分配机制和成本公开机制，防止物业通过侵占公共收益、压缩服务成本牟利。

二是对物业费的收取应有测算标准。

建议引入第三方审计制度，对物业收费进行动态调整，将收费标准与服务质量和项目成本挂钩。同时，提升业委会监督权限，允许其查阅物业所有财务凭证，对异常成本支出质疑。

三是优化业主委员会组成与职能。

对业委会人员的组成要打破“谁有空谁上”的惯性思维，从能力匹配角度优化结构。建议吸纳法律、财务等专业人士，并提供适当的劳务报酬。

四是要保障物业费收取顺畅。

尽管《民法典》倡导通过正规法律途径解决欠费，但司法程序复杂，耗费公共资源。建议借鉴国外经验，采取更直接、公平、公开的方式处理欠费问题。

五是要保障业主的合法权益。

对服务不到位的物业企业实施“分级惩戒+信用绑定+业主赋权”的综合监管措施。例如，将违规企业及相关责任人列入黑名单，5年内不得任职；若满意度低于50%或投诉率超过30%，业委会可启动解聘程序，无需等合同到期。

六是维修基金的使用及增资方式应简化流程。

打破“申请难、审批慢、资金睡大觉”的困境，建议5000元以下的日常维修免表决，简化至“网上申请”，7~10天到账；中等维修（5000元至10万元）线上表决，未交足基金者无表决权，审批15天内完成；应急维修危及安全时，24小时审核，可先拨款后补手续。

此外，建议强化透明监管，定期审计公示，未交足基金者不得参与重大项目表决。增资方面，为避免维修基金一次性大额支出以及老小区的经常性大额支出，建议按房屋年限和需求分梯度补缴。

七是对于一些新需求应有规制和引导。

建议将物业服务管理纳入社区党建体系，建立党组织，统筹业委会、物业公司与居民三方权责，避免管理失序或物业公司独大。同时，建立快速调解机制，由街道办、司法所等主导，72小时响应，15天内办结，避免矛盾司法化。

从“管理”到“服务”，

说到底，痛点解决不在改名，

而在把服务落到实处。