本报全媒体记者 李慧/整理

基本案情

某小区业主委员会与某物业公司签订物业服务合同，夏某作为该小区底商商户，同样享受合同约定的物业服务。自2020年起，夏某以物业服务不到位为由拒交物业费。某物业公司多次向夏某催交物业费未果，遂诉至法院。

处理方式方法

法院收到起诉材料后，经向当事人释明综治中心优势作用并征得当事人同意，将案件委托至综治中心进行调解。综治中心指派入驻的物业纠纷调解员开展调解工作。调解员收到案件材料后，细心梳理案件情况，精准掌握双方诉求，组织双方进行调解。

首先，充分听取双方诉求，深入了解情况。调解员及时与某物业公司负责人取得联系，询问其相关情况。某物业公司负责人详细展示了多次催交物业费的记录，强调其已穷尽合法催交手段，但夏某仍拒绝交费。随后，调解员又通过电话联系夏某，夏某则认为某物业公司存在垃圾清运不及时、底商商铺前垃圾桶旁经常存在垃圾堆放等问题，且自己作为小区底商商户并未享受小区绿化服务，物业费单价也比小区住宅区高，因此对物业收费的合理性持有异议。

其次，积极实地走访调查，核查案件事实。为查明案件真实情况，调解员决定前往涉案小区进行走访。调解员经走访发现，涉案小区底商商铺前垃圾桶垃圾外溢，随即拍照留存并发给某物业公司负责人。某物业公司负责人承认其确实存在相关问题并及时清理了垃圾。针对物业费收费标准问题，调解员要求某物业公司负责人提供物业服务合同，查看费用明细。调解员经核查发现，由于公共区域维护重点不同，底商商铺与住宅区的费用标准存在差异，但底商商铺的费用明细中并未包含绿化费用。

最后，精准找到矛盾根源，实质化解纠纷。为了从根源上减少此类纠纷的产生，调解员决定采取“物业整改先行”的方法化解矛盾：一方面，调解员劝说某物业公司负责人制订整改计划，以实际行动获得业主认可，某物业公司负责人遂承诺增加垃圾清运频次；另一方面，调解员采取面对面调解方式，先让某物业公司负责人向夏某反馈近期物业服务整改效果，再由调解员向夏某释明物业服务合同中的费用标准，消除夏某的疑虑，同时从法理的角度释明按时交物业费是业主应尽的义务。经过多轮沟通，双方握手言和。

处理结果

双方最终达成和解协议，某物业公司负责人对该公司服务不到位、质量不达标等问题向夏某表达诚挚歉意，并同意减免部分物业费；夏某及时补交物业费。目前，双方已经履行完毕。

解纷要旨

随着城市社区人口密度的提升，零售、餐饮、药店等便民商业向小区周围聚集，开发商也鼓励商业配套嵌入住宅区，形成住商混合生态，其背后虽然蕴含经济活力，但是也可能衍生复杂的管理矛盾。本案系因小区底商商户对物业服务质量不满、收费标准不明引发的物业服务合同纠纷，争议标的额较小，权责较为明晰，调解的可能性较大。综治中心充分发挥资源集成优势，根据纠纷实际情况指派入驻的物业纠纷调解员开展纠纷化解工作，提高调解的针对性。调解员坚持促进社区更和谐、商业更繁荣的目标，通过听取诉求了解案情、实地走访固定证据、督促某物业公司“服务整改先行”、面对面调解向当事人释明收费单价差异及交费义务等方式，缓和双方的对立情绪，促使双方积极协商解决。某物业公司积极整改，提升物业服务质量，以实际行动解开业主心结，从而使其主动交物业费，实现纠纷实质性化解，做到案结事了人和，助力构建“商居融合”和谐社区。

（注：本案化解单位为巩义市综治中心）